第201章 衣錦還鄉
第201章 衣錦還鄉
想著這樣一個超級城市綜合體項目。
哪怕範無眠自己吃不下，也能通過個人影響力，拉攏彆人合作開發。
周天勝倒不擔心他的胃口太大。
現在內地不少開發商，手上有個小幾千萬人民幣，就敢三五成群合作拿地。
例如上周，有幾位外地商人，花費4億多人民幣，拿下占地6萬多平米的低密度住宅用地時候，眼睛都不眨一下。
涉及到一波潑天的“業績”。
不需要範無眠操心初期支付的土地出讓金太高，周天勝聽完他的憂慮之後，自己就開始幫忙想辦法，壓縮前期的開支。
比如將商場，從四層壓縮到兩層半，酒店麵積也打個對折，400米的高樓，暫時也被砍到300米。
這麼做的原因在於，反正短期內還不會動工建造，先把地皮拿到手，將來再變更修改，補交些土地出讓金之類就行。
土地出讓金的高與低，跟土地的容積率直接掛鉤。
在占地麵積32萬平方米的地皮，用來開發建築麵積50萬平方米的工程，和用來開發建築麵積100萬平方米的工程，價格方麵可能相差一倍。
所以像超級摩天大樓，也許占地麵積才幾千平方米，但由於建築麵積太大，土地出讓金卻貴到離譜。
預計建築麵積總共30萬平方米左右的住宅區，包含彆墅和商品房，平均下來按照每平米樓麵價2500計算，這就需要7億5000萬人民幣左右。
外加建築麵積 60萬平方米的寫字樓、商場和酒店等等，價格比建造住宅低不少，大約也需要花費8億至9億人民幣。
聽完粗略計算的價格。
範無眠發現，自己的步子好像跨大了，然而咬緊牙關，首付兩成左右，也不是完全沒機會上車。
假如把設想中， 70年產權性質的30萬平方米彆墅和商品房，全都改成商住性質，拿地價格一下子能便宜三億多人民幣。
但是假如不趁著內地樓市不景氣，政策依然比較寬鬆，想辦法調整土地產權年限，下次可就沒什麼機會嘗試變更了。
50年產權商住性質的彆墅天花板價格，未來或許賣到一兩億，70年產權則有機會賣出三四億，直接影響到將來的收益，以及對外銷售時候的困難程度，這讓他有點選擇困難症。
需要考慮的事情太多，擔心拿下這塊地之後，接下來兩年的壓力，步子跨大了扯到蛋。
範無眠雖然心動，終究還是沒敢輕易點頭，找借口說：
“我需要再想一想，要不然等我拍完《寂靜之地2》，套現一大筆現金之後再做決定吧，如果再多四五千萬美元，拿地就很輕鬆了。”
近期蘋安集團，正考慮拿地建造一棟規模超過600米的摩天大樓，建設成本接近百億。
可惜直接跟上麵談去了，好處落不到周天勝的頭上。
生怕錯過了參加工作以來，規模最大的一筆招商引資項目，周天勝咬咬牙，繼續攛掇說：
“從做方案，到遞交申請，蓋章修改城市規劃圖，走完流程至少也要半年。如果資金方麵，短期內存在問題，那麼先付一小筆定金，一年之後再繳納土地出讓金怎麼樣？”
範無眠惆悵道：
“我真需要點時間考慮清楚，過來遛彎而已，突然談成十幾億的拿地項目，我現在腦子有點亂”
其實倒也不算太亂。
以這個價錢，拿下占地麵積如此巨大的黃金優質地塊，過個幾年閉著眼睛都能暴賺。
彆的先不提。
到時如果用賣房子的錢，填補建造摩天大樓、商場和酒店的資金窟窿，說不定有機會空手套白狼，淨賺寫字樓、商場、酒店之類的商業地產項目。
然而雖然有利潤，卻還需要考慮，跟投資其他項目相比，哪一邊利潤更高。
貸款囤地，如果首付僅需2成，等於加了5倍的杠杆投資。
然而炒股同樣可以加杠杆，利潤也不低。
要是先簽合同，把這個坑給占了，慢慢悠悠走流程，一兩年之後再支付土地出讓金，在範無眠眼裡，也談不上有太大的資金壓力。
退一步來說。
實在不行，還能先吃一波地價上漲的紅利，到時候找人合作開發，又或者直接轉手賣掉一部分土地。
他清楚記得在2008年奧運會之前，內地房價將會迎來一輪上漲，到時候地皮價格漲個一兩倍，應該沒什麼問題。
以這個超級城市綜合體項目的體量，兩三年少說也能帶來二三十億的賬麵利潤，除去銀行貸款利息之外，初期需要的資金隻有三四億。
短短兩三年，在不考慮稅費和貸款利息的情況下，投入的本金就有機會增值10倍左右，這便是讓範無眠心動的原因。
周天勝苦笑道：
“實在不行，要不然少拿幾塊地？又或者你回港城，問問淺水灣周圍的鄰居們，比如那位李超人首富，要是願意跟你合作開發，這點錢對他們來說，根本不算什麼大事。”
再過個七八年時間。
無論賣住宅還是賣寫字樓，閉著眼睛都能賺到百億級彆的收益。
持有一大筆企鵝股，範無眠對自己的將來信心十足，拖個幾年再動工開發，資金方麵其實沒什麼問題。
他看向周副局，追問說：
“通過審批一年後，再繳納土地出讓金，總價格做到15億人民幣左右，另外再把允許合理修改土地容積率這一條，加在合同上麵，這些都沒問題吧？”
“當然沒問題，隻要承諾的投資款到位，這些都好商量。我最喜歡變更土地容積率，等於土地已經賣出去，又能再賺一筆土地出讓金，沒人會攔著這種好事。”
周天勝趁熱打鐵，補充說：
“一般土地出讓合同，簽訂6個月之內，經過批準增加容積率的，計算補交出讓金的土地價格，按照土地出讓價格執行。6個月後增加容積率的，土地價格按照當時的市場價執行。”
“最近的土地出讓價格，和市場上成交的住宅、寫字樓均價，都在穩步增長。萬一周邊又有什麼最新規劃，出台某些新文件，到時候再想拿可就沒機會了。”
“放寬協議拿地，隻是為了在短期內走出難關，等樓市真正回暖，隨時會再次收緊，徹底不允許繞開招、拍、掛的土地出售方式。”
“幫你爭取那麼大一塊彆墅用地，其實我也會冒著很大的風險，真的就是想要借機提振一下市場信心，盤活附近的其他土地.”
在這2005年的6月份，深城還不是人們印象中的繁華大都會。
範無眠看中的地皮周圍幾公裡內，如今還有大量的空地和老舊建築，需要一個契機來盤活它們。
一個耗資巨大的城市綜合體項目，有機會以點帶麵，盤活整個地區。
因此周天勝才覺得，隻要範無眠投入的資金足夠多，幫忙爭取到“協議轉讓”土地的希望很大，拿地價格能比彆人便宜一大截。
倒不是隻針對外資才給優惠扶持。
假如有哪個國內的開發商，敢用十幾二十億拿地，再承諾用65億人民幣，來這裡開發一個城市綜合體項目，周天勝同樣很樂意幫忙協調。
可惜。
大部分本土企業資金不夠，而且隻喜歡賺高周轉的快錢，不擅長像港城開發商那樣，耗費好幾年時間，耐心折騰一個項目。
考察完。
範無眠的腦袋有點亂，根源在於他對房地產行業不夠了解，所以沒辦法全麵評估潛在收益率如何。
需要找些懂行的專家，幫忙評估一下成本，問清楚如何規避某些風險。
不過。
因為可以等通過審批簽約後，隔一年再繳納土地出讓金，又讓他覺得現在不出手實在可惜。
暫時先不考慮這件事。
他在蒲嘉靜和藍鸝的介紹下，去吃啫啫煲，砂鍋裡有甲魚、公雞、土豆、蒜薹等等，味道非常不錯。
兩碗米飯下肚，範無眠正在被眾人圍觀。
蒲嘉靜助理實在是覺得好奇，擦擦嘴詢問說：
“10年內承諾投資65億，不然未開發的土地會被收走，伱覺得這門生意能做嗎？感覺即使是老板你，也吃不下這個大項目。”
範無眠搖頭道：
“隻要賭對地價增值，到時候將地皮抵押出去，借用銀行資金開發就行，房地產開發商都喜歡將1塊錢，當做幾塊錢去花，不需要掏出太多真金白銀。”
“換個思路，隻要地價漲了，我還能以土地入股，直接找有實力的合夥人幫忙開發，我隻持有一部分股份，等於空手套白狼。”
“這些不是我擔心的問題，我隻不過在糾結，是否真的想買下它而已”
現在開始申請，可能半年後才過審簽約，之後再過一年才繳納土地出讓金。
這意味著範無眠在短期內，仍然可以把手頭上的錢，拿出去投資生錢。
假如運氣足夠好。
可能在這一年半時間裡，企鵝股就暴漲增值一兩倍，賺回支付土地出讓金所需的資金。
在港城生活大半年，又有個家裡做房地產開發生意的小女友，範無眠長期耳濡目染，開始對這一行產生濃厚的興趣。
想來想去，還是覺得喜歡。
反正初期不需要掏出太多錢，索性也就不再苦惱了，範無眠接著告訴說：
“下午找幾家公司，我需要組建一個團隊，負責幫我跟官方談判協商，了解清楚詳細情況。它可能不是最有前途的項目，但我覺得會很過癮.”
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在深城多待了兩天，協商過程非常順利。
周天勝不得不出局。
換了更有分量的人，來跟範無眠溝通。
即使能把這麼大一塊地皮，以一個低價談下來，距離正式動工，估計也要等很久，整個開發周期可能長達15年。
短期內除了理財，沒辦法再繼續折騰了，資金鏈已經繃緊。
範無眠沒有杞人憂天。
想著繼續混娛樂圈，多搞點現金回來，緩解一下資金壓力才是正經事。
因此。
他開始跑行程，為新專輯《無眠之夜》做起推廣，想儘快賣掉一百多萬張庫存專輯。
這張新專輯總共收錄了二十多首歌，還都是大熱門的爆款彩鈴原曲，不少店家剛買到手，就開始滿大街循環播放。
由於實力相當能打，眾多媒體和網友們，把《無眠之夜》誇上了天，其實並不需要為銷量而發愁。
《那些年》剛拍完不久，正在進行精剪工作，《寂靜之地2》的劇組也已經正在籌備當中，等呂浩拍完《瘋狂的石頭》，會繼續給範無眠當副導演。
想著手底下一幫新人，暫時還無活可乾，隻能去其他劇組客串當配角。
範無眠終於記起，繼續立項幾個新的影視項目。
當他來到滬市，參加一檔訪談節目期間，意外接到德耘社班主綱子打來的電話。
對方在電話裡，告訴說：
“範總，我下周受邀去天京演出，那些個我的父老鄉親們，特彆積極，捧我給飯吃，一下子賣出去三千多張門票。您看能不能受累，給我捧個場？我感覺這是一次機會，如果宣傳好了，說不定德耘社能更火。”
年初給了綱子一筆投資，範無眠現在也是德耘社股東，聽完笑著說：
“厲害了，你這是衣錦還鄉啊，待會兒把具體日期發給我，我看一下有沒有安排行程。暫時還不好說，假如沒有時間，那我就請其他明星參加，安排對方過去幫忙接受個采訪。”
“哎！這樣也成，現在德耘社，在天橋和大柵欄開了兩個小劇場，但能夠撐起場麵的學徒還太少。”
綱子語氣客氣，接著告訴說：
“還有個事情得麻煩您，假如下次有機會，能不能讓我幾位愛徒，在哪部影視作品裡露一露臉？相聲演員比不過大明星，想熬出頭實在太難，有時候我恨不得把自己從中間劈開，很多觀眾都是衝著我才來。”
雖然範無眠不說相聲，但實打實投了真金白銀進去，也讓綱子蹭了不少熱度。
要不是他投資德耘社，真不一定能紅這麼快，所以不明所以的綱子，確實挺感謝範無眠年初拉了自己一把，沒怪他光出錢不出力。
畢竟範無眠幫德耘社打廣告，吆喝兩嗓子，在綱子眼裡等於讓自己“逆天改命”了。
小事一樁。
當場在電話裡答應下來，範無眠擔心一幫學徒們掙不到錢，往後會鬨出不愉快，問起接下來如何安排。
綱子的想法，無非就是一邊給保底工資，一邊按照出場次數和能耐給獎金。
他則在電話裡，再次建議萬一接到廣告代言，亦或是去其他地方商演，就像明星經紀公司那樣給些分成，避免捧紅某些學徒之後，反倒人心不穩.
(本章完)