實話實說，還真不是寧衛民沒見過世麵，也不是他口吐狂言。
因為隻要對康術德房契上的那處宅院有一定的了解，恐怕任何人都會和寧衛民有差不多的感受的。
首先說那宅子的地理位置就沒的挑。
居然是位於東四北大街路西的魏佳胡同。
那是什麼地方啊？
寧衛民拿出1980年版本的京城地圖，比對了一番後發現。
那是位於紫禁城的東北角的地方，是京城的絕對市中心區域。
這條胡同周圍，不但名校、醫院、銀行、機關單位、商業區林立。
而且還是被國家美術館、南鑼鼓巷、景山公園、故宮、國子監、雍和宮、恭王府、後海、隆福寺、王府井、日壇公園、工人體育場，轉著圈兒的包圍著。
如果從此處出發，就這些地方，無論想去哪哈兒。
最遠的都不超出五公裡去，簡直方便極了。
而這樣的地段要擱在三十年之後，地價絕對的是了不得，至少十五萬一平米啊。
偏偏這宅院麵積還大得要命呢。
老爺子拿出的房產圖樣畫相當清晰。
官印契紙上寫的更是明明白白。
具體內容如下。
“立賣房字人馬，有占地十一畝三分祖遺花園宅院一所，坐落在東四北大街路西魏家胡同。”
“其中西大門有門房五間、賬房兩間、泥胎堂五間、庫房二十間、汽車房六間，皆為北房，共計三十八間。”
“其東花園部分占地六畝八分，包括七個院落，有房屋以及閣樓亭榭共計八十五間。”
“再東還有三層戲樓一座，以及並列的兩跨四進四合院，共計房屋一百四十四間。且所有房屋，門窗戶壁俱全，上下土木相連。”
“今憑中人宋修文、孔霖祥說合，情願將此宅統統賣與康術德名下永遠為業，言明賣價銀元七萬八千整。其銀當日筆下交足，並無欠少。”
“此宅自賣之日起，如有親族人等爭論，以及重複典賣情弊，俱有賣主一麵承當。恐口無憑，立字為證。民國三十五年九月六日。”
然後就是兩位中人和賣主的簽字畫押了。
毫無疑問，這張官契的內容透露出不少引人好奇的內容來。
比如說交易的時間，中人是誰，還有房屋作價，當時又是怎麼談成的……
反正可供追究和腿腳的細節著實不少。
但最主引人矚目的內容，無疑就是這宅院的建築麵積和建築規製了。
十一畝三分……那是多大的麵積？
寧衛民換算了一下，吃驚的得到了一個數，居然約等於七千六百平米。
而且這座宅院，戲樓、花園子、汽車房皆有，四合院還是兩座並列。
他知道，四合院的“進”是經線，指縱深麵積。
“跨”是緯線，指代左右並聯。
兩跨四進的四合院，也就是說是四合院的範圍至少八個院子。
再加上花園裡的七個院兒……
嘿呀，這真是快追上王府了。
當然，京城最大的恭王府，占地麵積多達六萬一千平米，宮殿的建築規製最高。
三十年後，光殿內的金絲楠木的柱子，一根就估價二十個億。
戲樓也是獨一無二全封閉式的。
要單論“豪”，那肯定還有不小的差距。
可話說回來了，比上不足比下有餘啊。
要跟光緒帝親爹的府邸，位於後海北沿的淳親王府比，卻已經相差不多了。
因為淳王府的麵積是八千八百四十八平米。
而且這是包括了廣場、府門、銀安殿、配殿等辦公區域在內的。
真要隻論實際住宅和花園的麵積，怕還及不上這套宅院呢。
要是再跟順承郡王府比一比，那就已經是碾壓了。
因為順承郡王府的麵積才三千平米，康術德的宅院已經是其兩倍多了。
這麼一算，這套宅子日後的價值，恐怕得高達數十億元了。
但這就算完了嗎？
不，魏家胡同的這個宅院還有至關重要的一點。
直接注定了它的內在價值和藝術價值，在某種程度上是超越了王府的。
哪怕就是恭王府，也比不了。
這一點就是來自於興建這座宅院的主人的專業能力——營造專家馬輝堂在古建上的藝術造詣。
馬輝堂本名文盛，字輝堂，大約出生於清同治九年(1870年)前後。
馬氏家族為明清兩代著名的營造世家，和“樣式雷”齊名，世代從事皇家建築工程的營建工作。
承建了包括頤和園在內的大量皇家建築和王公府邸，主持維修了多座壇廟、寺觀和陵寢。
在當時的京城稱得上是赫赫有名，有“哲匠世家”之譽。
傳至第十二代傳人馬輝堂時，家道更是大盛。
在清末時期，一躍成為京城“八大櫃”(即興隆、廣豐、賓興、德利、東天河、西天河、聚源、德祥八大木廠)之首。
而有關馬輝堂本人，更有一個他為了彌補手下工匠過失。
用金絲楠木坐的木雕偽造成琉璃瓦，鑲嵌在北海九龍壁，在驗收工程中蒙混過關的傳奇故事。
這並非杜撰，可是真人真事。
那塊金絲楠木就在紫禁城九龍壁左數第三條龍下腹部的位置上，至今尚存。
到了民國時期，儘管被清皇室拖欠了大批的工程款無法追回。
可馬家仍舊靠著祖祖輩輩的積累，成為了實質的京城首富，富甲一方。
其時，馬家興隆木廠已改名為恒茂木廠，不但擁有一千四百多間房屋，而且還兼營著其他不少企業。
在東安市場有上百家鋪麵和攤位，還有同濟堂藥店、京城飯店、開灤煤礦、京城和津門電車公司、啟新洋灰公司、自來水公司的股份。
所以當年有人就說，彆看京城人都知道“頭頂馬聚源，身穿八大祥，腳踏內聯升，腰纏四大恒”。
也彆說什麼金魚胡同的那桐、秦老胡同的曾崇。
就這些人，誰也沒馬家闊綽。
馬家真要拿大車拉銀元，從東四拉到西四，能從白天拉到晚上去。
那想想看吧，這樣的大富翁，又是真懂古建的能工巧匠。
給自己修建的花園住宅，還能差的了嗎？
實際上不得不說，行家還就是行家。
因為據康術德的介紹，作為馬輝堂自己親自設計，花費了數年心血，用圓明園和頤和園的餘料，為自己精心營造的養老居所。
這座宅院可以說是大型四合院和中等規模的園林的組合，是我國古建藝術與園林藝術巧妙結合的典範。
其實馬輝堂並沒有把建築外觀修建得過於豪華。
但布局和功能卻是精心營造，裝修風格也很考究。
縱觀全園，布局大方而不呆板，屋宇樸素而不簡陋，山石林立而不繁瑣，荷池靈秀而不造作，的確不愧為名匠手筆，稱得上是民國時期京城私家園林的傑出代表。
反觀恭王府的花園，麵積雖大卻刻意強調對稱，嚴整乃至僵硬。
由於連堆砌的湖石都要呼應，相等。
以至於園林太過矯揉造作，失去了自然的靈性，反而落了下乘。
同時，馬輝堂本人也很注重享受。
他的宅邸便采用了許多先進的生活設施，具有中西合璧的先進性。
在修建之初，便已經用上了自來水、抽水馬桶、電燈、吊扇和馬賽克了。
甚至在假山石還修建了一個專門的台球房。
這在當時一樣是很了不得的事情。
因此，這座宅院修建完成後，便有不少政界要人造訪，園子也多次出借作舉辦喜慶典禮之用。
由於慕名前來欣賞園景的客人絡繹不絕，越來越多。
所以這處宅園在當時名氣也越來越大，被社會上的名流稱為馬家花園。
其建築水平和藝術價值，在京城私家園林的範疇，是完全能與完顏家的半畝園和金魚胡同的那家花園相提並論的。
如今，半畝園、那家花園已經淹沒在曆史的塵埃裡，不複存在了。
此園便是如今碩果僅存的一座營造家為自己所建的宅園了。
如果從這個角度再來看，自然更顯得彌足珍貴，毫無疑問是一份極其珍貴的文化遺產。
那又該如何論價？將其定為價值幾何？